引越し前に確認！賃貸の原状回復や特約事項を理解しよう

引越し先が賃貸住宅の場合は、部屋を借りるために賃貸借契約を結びます。

賃貸借契約書には、契約期間（及び解約予告期間）や生活していく上でのルールなど、借主（入居者）と貸主（オーナー）が交わした約束ごとが書かれています。

国民生活センターに寄せられる賃貸住宅に関する相談件数は、年間で4万件近くあり、そのうち原状回復に関する相談は毎年約4割強もあります。

原状回復における敷金問題は、退去時に起こります。退去時に起こるトラブルを未然に防ぐためには、入居時に契約書をよく読み理解することが大切です。

賃貸住宅におけるトラブルは原状回復についてが約半数

※国民生活センター : 賃貸住宅の消費者トラブルより作成

賃貸住宅におけるトラブルは、備え付けのガス器具や電気器具の不具合、契約更新の費用に関するトラブル、退去時の原状回復にかかる敷金問題など様々あります。

これらトラブルの中でも圧倒的に相談例が多いのが、退去時に原状回復を求められることだと国民生活センターでは訴えかけています。

退去した後は、入居時に支払った敷金が返還されることが多いのですが、敷金から差し引かれている修繕費用等の内訳に納得がいかずにトラブルになるようです。これが原状回復にかかる敷金問題です。

原状回復とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。

原状回復について

賃貸借契約における原状回復とは、退去時における設備等の修繕費用の分担を、入居者とオーナーの間で取り決めたものを言います。

国土交通省では、賃貸借契約における原状回復の定義を以下のように定めています。

ガイドラインによる原状回復の定義

賃借人（入居者）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、入居者の故意・過失・善管注意義務違反※、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を普及すること

※社会通念上要求される程度の注意を払って物件を管理しなければならないこと

※国土交通省 : 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

要約すると、このようなことが言えます。

原状回復とは、元通りに修復することではありません。

部屋の設備等の経年劣化や、住んでいれば通常傷んでしまう部分に関しては、入居者負担ではありません。入居者が分かっていて傷ませた部分や、うっかり傷ませたり壊したりした部分は入居者負担になります。

これら原状回復にかかる修繕費用の分担は、入居者とオーナー間でのとらえ方の違いから、トラブルが起こりやすいと言われています。

原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐために、「入居者とオーナー間の原状回復にかかる負担区分等のルール」等を明確にしたガイドラインが国土交通省で定められています。

原状回復における主な負担区分

国土交通省のガイドラインで主に定められている、原状回復の負担区分をまとめてみました。

物件によって取り決めが微妙に違うことがありますが、原状回復の主な負担区分はこのようになります。

原状回復で責任の所在が分かりにくいもの

上記でまとめた「入居者とオーナーのそれぞれの負担項目」をみると、普通に考えて分かるような内容から、あれ？この場合はどちらが負担するの？という項目まで細かく分かれているように思います。

原状回復における責任の所在が分かりにくいものをまとめました。

入居者負担になるもの	オーナー負担になるもの
カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ	太陽光によって日焼けした畳の変色やフローリングの色落ち
冷蔵庫下のサビ跡	テレビ・冷蔵庫の後部壁部分の電気焼け
壁等のくぎ穴、ネジ穴	壁等の画鋲、ピン等の穴 エアコン設置による壁のビス穴、跡
雨漏りや結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ 建物構造欠陥による雨漏りや水漏れを放置したことによる壁等の腐食	建物構造欠陥による雨漏りや水漏れで起こった壁等の腐食
特約事項に、ハウスクリーニング費用が入居者負担と定められている場合のハウスクリーニング費用	特約事項に、ハウスクリーニング費用について定められていない場合のハウスクリーニング費用

設備等の手入れや、不具合を通知をしなかった場合における損耗・毀損は入居者負担とし、生活していく上で最低必需品（カレンダーやエアコン等）による傷や損傷は、原則としてオーナー負担になるという区分です。

また、賃貸借契約で特約事項が定められている場合は、特約事項の内容が原則として効力を持ちます。

特約事項には、一般的にどのような取り決めが定めてあるのでしょうか。

特別な条件の契約内容（特約事項）について

原状回復をめぐるトラブルの中には、特約についてのトラブルも多く含まれるようです。

賃貸借契約を取り交わす際に、主契約と特約があるのをご存知でしょうか。

賃貸借契約においての主契約というのは、部屋を借りる上で一般的に妥当と考えられる基準を示した契約のことを言い、特約事項（ = 特約）とは、特別な条件の契約内容のことを意味します。

民法の契約自由の原則により、貸主（オーナー）は、主契約とは別に特約事項を定めることができ、その特約事項が定められている契約書にサインした場合は、その取り決めに従わなければなりません。

特約事項は主契約と異なる

上記画像の特約事項を見てみると、「退去時の室内清掃費は借り主負担とする」「煙草ヤニ汚れによるクロス等内装仕上材の交換、クリーニング費用は借主負担とする」とあります。

室内清掃費やクリーニング費用、即ちハウスクリーニング費用は、ガイドラインによると、通常はオーナー負担の項目にあてはまりますが、特約事項においてハウスクリーニング費用の負担が入居者と定められている場合は、原則として、ハウスクリーニング費用は入居者が負担します。

しかし、どのような特約事項でも従う必要があるのかというとそうではなく、消費者（入居者）の利益を一方的に害するものである場合は、特約が認められないことがあると、平成17年の最高裁で判断が示されています。

入居者にとって、理不尽な特約は無効だということですが、この判断はケース・バイ・ケースであり、余程のことがない限り、特約事項が覆ることはないと考えてよいでしょう。

実際に負担した修繕費～体験談～

私が実際に負担した原状回復の修繕費と、返金された返還額を紹介します。

負担となった修繕内容	金額
室内クリーニング	45,000円
畳の表替え（6枚）	33,000円
各クロス洗浄	10,000円
消費税	7,040円
負担修繕費の合計	95,040円

負担した修繕内容は、室内クリーニングや畳の表替えです。

国土交通省で定めている原状回復の負担区分をみると、室内クリーニングや畳の表替えはオーナー負担になる項目ですが、契約書をみると、特約事項に別で負担内容が定められていました。

クロスについては、日焼けなどの自然現象による変色以外は、原則として入居者負担です。

契約書にも、クロスについての負担内容が定められていました。

このように、原状回復に関する特別な負担内容が定められている場合は、原則としてその特約内容に従わなければなりません。

繰り返しになりますが、特約事項及び契約内容は、余程のことがない限り覆ることはありませんので、入居時に契約内容をきちんと確認しましょう。

返金された敷金及び家賃等

①入居時に支払った敷金	206,000円
②残りの日割り家賃	14,652円
③支払った修繕費	95,040円
① + ② – ③ = 返還額	125,612円

退去後は、敷金などから修繕費が控除されて返金されます。

今回の場合は、敷金206,000円と残りの日割り家賃14,652円から、修繕費95,040円が差し引かれた125,612円が戻ってきました。

退去立ち合いの際に修繕費が決まり、後日この125,612円は返金されます。いつ頃返金されるのかは物件によって異なりますが、大体退去から1カ月以内には振り込みなどで返金されます。

入退去時のトラブルを防ぐポイント

入居時や退去時のトラブルを防ぐためには、借りる部屋の確認と、契約内容を確認・理解することが大切です。

内見時に部屋をよく見ると、壁がはがれていたり、傷がついていたりすることがあります。そのことを知らずに（または知っていても通知せずに）契約したとして、いざ退去するとなった時、壁がはがれていた部分や傷がついていた部分は、入居していた自分自身が負担することになる可能性があります。

原状回復をめぐるトラブルについては、ここまでまとめてきた通りですが、その多くが、契約前の確認不足や理解不足によるものが多いです。

何かトラブルがあってからでは遅い場合もありますので、契約前に契約書を確認し、特約事項までしっかり目を通しておきましょう。

契約内容に少しでも疑問があれば、オーナーや不動産屋に質問します。話を聞くのがご家族の方でしたら、契約書を自分でもしっかり確認して、他人任せにしないことが大切です。